Hướng dẫn cách hạch toán Tài khoản 217 theo Thông tư 133 khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, thanh lý, hoặc cho thuê Bất động sản đầu tư và xây dựng Bất động sản đầu tư.
1. Nguyên tắc kế toán Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
1.1. Mục đích sử dụng Tài khoản 217 và Tài khoản 2171 theo Thông tư 133:
Tài khoản 217 được sử dụng để ghi nhận thông tin về số lượng và biến động giá trị của bất động sản đầu tư (BĐSĐT) trong doanh nghiệp theo giá trị gốc, và nó được theo dõi chi tiết cho từng tài sản tương tự như tài sản cố định. BĐSĐT bao gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả căn nhà và đất, cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc đợi để bán với điều kiện không sử dụng chúng trong quá trình sản xuất hoặc bán hàng hóa, dịch vụ hoặc cho mục đích quản lý.
1.2. Phân loại Bất động sản:
Tài khoản 2171 (Hạch toán Bất động sản đầu tư) được sử dụng để ghi nhận giá trị của BĐSĐT. Tài khoản này không ghi nhận giá trị của bất động sản mua để bán trong hoạt động kinh doanh bình thường hoặc bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành để sử dụng làm BĐSĐT.
1.3. Nguyên giá của BĐSĐT:
Nguyên giá của BĐSĐT được xác định là tổng số tiền (hoặc giá trị tương đương tiền) mà doanh nghiệp đã chi trả hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đã chuyển để sở hữu BĐSĐT tại thời điểm mua hoặc hoàn thành xây dựng BĐSĐT.
Nguyên giá của BĐSĐT mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến mua, ví dụ như phí dịch vụ tư vấn, phí trước bạ và các chi phí giao dịch liên quan khác.
Nếu mua BĐSĐT và thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐSĐT.
Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp đến BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành việc xây dựng.
1.4. Chi phí liên quan đến BĐSĐT:
Các chi phí phát sinh sau đó không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT trừ khi có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn so với mức hoạt động được đánh giá ban đầu. Các chi phí này bao gồm chi phí khi BĐSĐT được đưa vào sử dụng lần đầu, trước khi đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo kế hoạch ban đầu.
1.5. Trích khấu hao và Giá vốn khi cho thuê hoạt động:
Trong quá trình cho thuê hoạt động, BĐSĐT phải trích khấu hao và ghi nhận vào giá vốn hàng bán trong kỳ. Giá vốn của BĐSĐT cho thuê bao gồm chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc cho thuê, như các chi phí dịch vụ mua ngoài, lương của nhân viên quản lý BĐSĐT cho thuê và các chi phí khác liên quan đến việc cho thuê BĐSĐT.
1.6. Không trích khấu hao cho BĐSĐT chờ tăng giá:
Doanh nghiệp không trích khấu hao cho BĐSĐT nắm giữ với mục tiêu chờ đợi tăng giá. Trong trường hợp có bằng chứng chắc chắn rằng BĐSĐT đã giảm giá so với giá thị trường và khả năng giảm giá này được xác định đáng tin cậy, doanh nghiệp có thể giảm nguyên giá của BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán, tương tự như việc lập dự phòng cho hàng hóa bất động sản.**
1.7. BĐSĐT dự kiến xây dựng:
Trong trường hợp doanh nghiệp mua bất động sản với mục đích xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư, nguyên giá của bất động sản, cùng với chi phí mua sắm và chi phí xây dựng, cải tạo, hoặc nâng cấp BĐSĐT phải được phản ánh trên tài khoản 241 “Xây dựng cơ bản chưa hoàn thành.” Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành, nguyên giá của BĐSĐT hoàn thành được chuyển vào tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư”.
1.8. Chuyển đổi mục đích sử dụng:
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT và bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho, thay đổi này chỉ xảy ra khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng, ví dụ như:
BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi doanh nghiệp bắt đầu triển khai bán.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và bên khác cho thuê hoạt động.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không thay đổi giá trị của tài sản ghi sổ và không ảnh hưởng đến nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hoặc trong việc lập Báo cáo tài chính.
1.9. Bán BĐSĐT:
Khi doanh nghiệp quyết định bán BĐSĐT mà không có giai đoạn cải tạo, cải tạo, hoặc nâng cấp, BĐSĐT vẫn tiếp tục được ghi nhận là BĐSĐT trong tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không được chuyển thành hàng tồn kho.
1.10. Doanh thu từ việc bán BĐSĐT:
Doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận như giá bán trước thuế GTGT (đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ) hoặc tổng giá trả (đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp). Trong trường hợp bán theo phương thức trả chậm, doanh thu được xác định ban đầu dựa trên giá bán trả tiền ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
1.11. Giảm giá trị của BĐSĐT:
BĐSĐT có thể được giảm giá trị trong các tình huống sau:
Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
Bán hoặc thanh lý BĐSĐT.
Khi hết thời hạn thuê tài chính và BĐSĐT trả lại cho bên cho thuê.
1.12. Chính sách trích khấu hao và tổn thất:
Doanh nghiệp cần xây dựng chính sách trích khấu hao và xác định tổn thất đối với danh mục BĐSĐT mà họ nắm giữ với mục tiêu cho thuê hoặc chờ tăng giá, và phải thực hiện chúng một cách nhất quán trong năm tài chính.
Cách hạch toán tài khoản 217 theo thông tư 133 |Kế toán Navi
2. Nội dung và kết cấu tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Bên nợ” thường là phía trong giao dịch kế toán mà phải ghi nhận số tiền nợ, còn “bên có” thường là phía trong giao dịch mà phải ghi nhận số tiền được nắm giữ hoặc thu về. Số dư “bên nợ” và “bên có” cuối kỳ là số tiền còn lại trong tài khoản tại cuối kỳ tài chính.
3. Cách hạch toán Bất động sản đầu tư Tài khoản 217:
3.1. Khi mua Bất động sản đầu tư:
a) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Để ghi nhận mua Bất động sản đầu tư khi đã thanh toán và thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Nợ Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Nợ Tài khoản 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các Tài khoản khác tùy thuộc vào cụ thể giao dịch, ví dụ: Tài khoản 111, 112…
b) Trường hợp mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
Để ghi nhận mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, đầu tiên, phải ghi nhận giá trị BĐSĐT khi mua (không bao gồm thuế GTGT), sau đó, ghi nhận lãi phải trả trong các kỳ sau. Trong trường hợp này:
Nợ Tài khoản 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ Tài khoản 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm, tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ Tài khoản 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có Tài khoản 331 Phải trả cho người bán
3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT:
Khi chuyển đổi tài sản cố định thành BĐSĐT hoặc khi chuyển hàng tồn kho thành BĐSĐT, ghi:
Nợ Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Có các Tài khoản tương ứng như Tài khoản 211 – TSCĐ (nếu chuyển từ tài sản cố định) hoặc Tài khoản 156 – Hàng hóa (nếu chuyển từ hàng tồn kho).
3.4. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT:
Khi phát sinh chi phí sau khi ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu điều kiện vốn hóa được đáp ứng, ghi:
Nợ Tài khoản 241 – XDCB dở dang (từ việc phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT)
Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, ghi:
Nợ Tài khoản 156 – Hàng hoá (chi tiết hàng hóa bất động sản)
Có Tài khoản 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.
b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các Tài khoản 211 – Tài sản cố định (2111, 2113)
Có Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá)
Nợ Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu áp dụng).
Lưu ý: Các tài khoản cụ thể và giao dịch cụ thể cần tham khảo theo hướng dẫn và quy định kế toán của từng doanh nghiệp và quốc gia cụ thể, bởi chúng có thể khác nhau tùy theo ngữ cảnh và yêu cầu cụ thể của doanh nghiệp.
